AZ Transfert d'Entreprise

Les entreprises qui se lancent dans la refonte de leur espace, envisagent de plus en plus de supprimer les bureaux attribués pour passer à des postes de travail mutualisés (à ne pas confondre avec les "open space"). L'immobilier pèse lourd dans le budget de l'entreprise, et optimiser le taux d'occupation de bureaux inoccupés la moitié du temps paraît alléchant ! Mais pour le collaborateur perdre son espace personnel n'est pas si facile, et pour les managers encadrer des équipes éparpillées est moins aisé. Même si les progrès technologiques permettent de travailler partout en restant connecté à ses dossiers, ses clients ou sa hiérarchie.

Adopter la mutualisation, c'est conduire un changement de fond, repenser l'entreprise et les missions de chacun. Après, l'entreprise gagnera en flexibilité, en efficacité et en confiance.

La pratique du partage ("desk sharing") ne concernerait qu'1/3 des entreprises, mais 80 % des sociétés qui projettent de déménager se penchent sur la question. Un poste de travail coûte environ 16300 €, dont 6500 € sont directement dus aux frais immobilier. A côté de cela, le poste n'est utilisé qu'aux 2/3 du temps au maximum. Mathématiquement, réduire le nombre de postes permet de faire des économies, malgré les frais d'aménagement et de création d'espaces conviviaux, dont le retour sur investissement est inférieur à un an.

Exemple chez ATOS, le passage au "desk sharing" a permis de rassembler 4500 collaborateurs sur 54000 m² au lieu des 90000 auparavant. L'entreprise offre 7 postes de travail pour 10 salariés. L'opération a généré une économie d'environ 20 millions d'euros par an.

Idée brillante sur le papier dont la mise en oeuvre peut s'avérer plus ardue.

Devoir réserver son espace de travail peut vite de venir problématique, ne permettant pas les changements d'agendas de dernière minute. Pour d'autres, ne plus avoir de "territoire" peut être une perte de repères. Pour les managers, il faudra apprendre à gérer des équipes éparpillées sans avoir l'impression de perdre le contrôle.

Pour réussir à mutualiser les espaces de travail, il faut impérativement l'adhésion des collaborateurs. Si chacun persiste à laisser ses dossiers le soir sur la table, ou colle un étiquette à son nom sur la chaise ou ses crayons... l'opération sera forcément un échec. Le coût de l'immobilier représente 10-15 %, mais les ressources humaines pèsent pour 65-70 %... Alors faire "en force" 10 % d'économies et risquer une baisse de productivité de 70 % n'est certaienement pas le meilleur calcul !


A suivre dans un prochain article "le passage au desk sharing, une réflexion en amont et des modalités nécessaires".

Photo : Source Haworth

* NOTAIRE :
Officier ministériel titulaire d'une charge et bénéficiant d'un monopole pour l'établissement et l'authentification de certains actes civils tels que : vente d'immeuble (ou à titre privé contrat de mariage, testament, déclaration d'insaisissabilité...). Il a aussi un rôle de conseil, et peut vous renseigner sur les biens immobiliers à la vente dans la région.

* NUE-PROPRIETE :
 Terme juridique désignant une partie du droit de propriété. Il confère à son titulaire le droit de disposer du bien, mais ne lui autorise ni l'usage, ni la jouissance. Le nu-propriétaire paye les grosses réparations afférentes au bien. Le nu-propriétaire peut vendre ou céder son droit, mais il ne peut ni habiter ni louer le bien. En regard des droits du nu-propriétaire sont les droits de l'usufruitier.

* PARC d'ACTIVITES :
Ensemble clos, clairement délimités, pour lequel il existe une communauté d'intérêts entre les propriétaires et/ou les occupants.

* PLAFOND LEGAL DE DENSITE (PLD) :
Limite légale au droit de construire instaurée facultativement par une commune ; au-delà de cette limite, le droit de construire sur un terrain n'appartient plus au propriétaire du sol mais relève de la collectivité : c'est-à-dire que les propriétaires ne peuvent construirent au-delà d'une certaine densité qu'en versant une participation à la collectivité. La constructibilité du terrain est cependant toujours limitée au coefficient d'occupation des sols (COS). La construction reste tout de même conforme aux règles d'urbanisme.

* PLAN D'AMENAGEMENT DE ZONE (PAZ) :
Document d'urbanisme s'appliquant à l'intérieur des zones d'aménagement concerté (ZAC) pour en réglementer l'utilisation des sols. On peut le comparer à un plan d'occupation des sols (POS).

* PLAN D'OCCUPATION DES SOLS (POS) :
Document déterminant sur tout ou partie du territoire d'une commune les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols.

* PLAN LOCAL D'URBANISME (PLU) :
La loi SRU de décembre 2000 remplace les plans d'occupation des sols (POS) par les plans PLU qui ne définissent plus uniquement la destination générale des sols, mais deviennent le cadre de cohérence des différentes actions de la commune en matière d'aménagement du territoire.

* PRE-COMMERCIALISATION :
Engagement d'un utilisateur plus de 6 mois avant la disponibilité effective de l'immeuble (livraison).

* PREEMPTION :
Faculté offerte par la loi ou par un contrat à une personne d'acquérir un bien par préférence à toute autre, dans un délai et selon les conditions qui lui auront été préalablement notifiées (ex. : droit de préemption du locataire d'un appartement à usage d'habitation en cas de vente de celui-ci).

* PRIVILEGE DU PRETEUR DE DENIERS :
Le privilège de prêteur de deniers n'est pas une hyppthèque, mais, un  privilège c'est-à-dire (voir art 2324 du Code Civil), un droit que la nature même de la créance donne à un créancier d'être préféré à d'autres créanciers. Le privilège de prêteur de deniers est institué par l'article 2374-2 du Code Civil, qui nomme, parmi les créanciers privilégiés sur un immeuble "ceux qui ont fourni les deniers pour l'acquisition d'un immeuble, pourvu qu'il soit authentiquement constaté, par l'acte d'emprunt, que la somme était destinée à cet emploi et, par quittance du vendeur, que ce paiement a été fait des deniers emrpuntés". L'emprunteur doit donc expressément promettre, dans l'acte de prêt, d'employer les fonds empruntés au paiement du prix de vente, et le vendeur doit expressément reconnaître, dans l'acte de vente, que tout ou partie du prix de vente a été réglé au moyen des fonds prêtés à l'acquereur. Le prêteur qui bénéficie d'un PDD est, à cette seule fin, également partie à l'acte de vente.

* PROMESSE DE VENTE :
Avant-contrat signé par le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier. Il est recommandé de le faire rédiger par un professionnel. Il existe 2 sortes de promesses :
- La promesse unitlatérale : n'engage que le vendeur dans un délai limité clairement précisé dans le contrat
- La promesse bilatérale (aussi appelée "synallagmatique") ou compromis de vente qui engage acquéreur et vendeur. Il est d'usage que l'acquéreur verse un acompte de 10 % pour garantir l'éxécution de l'acte.

* PROPRIETE IMMOBILIERE :
C'est la possession d'un immeuble : terrain, bâtiment, local, lot de copropriété, part de société immobilière. En France, le propriétaire bénéficie de la toute propriété des biens y compris du terrain, du sous-sol et de l'espace aérien nécessaire à l'édification de l'immeuble en fonction des règles d'urbanisme propres à chaque zone constructible. Les cours d'eau et la mer ne peuvent être propriété privée, les berges et les plages sont la propriété des collectivités.

LEED :
Signifie Leadership in Energy and Environmental Design
Méthode d'évaluation environnementale des bâtiments venue des USA. C'est à ce jour la plus utilisée pour concevoir, construire et exploiter les bâtiments durables, en cherchant à réduire l'impact environnemental lié à la construction.


LOCATION :
Concerne un  local, un terrain mis à la disposition d'un occupant (le preneur) contre le paiement d'un loyer versé au propriétaire (le bailleur). Les détails de la location sont définis dans un contrat écrit (le Bail).


LOCATION MEUBLEE :
Concerne les logements loués avec le mobilier nécessaire à la vie courante. Hors location de vacances (location saisonnières), lorsqu'il s'agit de la résidence principale, le contrat est d'un an, résiliable à tout moment sous préavis d'un mois.


LOCATION SAISONNIERE :
Locations meublées de courte durée : à la semaiine, au mois, à la saison, comme c'est le cas pour des vacances par exemple.


LOCAL d'ACTIVITES :
Local regroupant des bureaux pour au moins 40 % et des parties réservées aux activités de production ou de petite distribution. Il permet de regrouper l'ensemble des fonctions de l'entreprise. Les locaux PME-PMI proposent un local d'activités avec une hauteur sous plafond de 4/6 mètres avec un accès moyen porteur et 30 % de partie bureaux. Le locaux mixtes proposent un local avec un hauteur sous plafond entre 3,50/5 mètres et 40 % de partie bureaux.


LOGISTIQUE :
Un bâtiment logisitique propose une surface d'au moins 5000 m² pour l'entreposage d'une hauteur sous plafond d'au moins 7 m, desservi par des quais de déchargement, et une aire de manoeuvre pour les poids lourds.


LOYER :
Somme versée par le locataire (le preneur) au propriétaire (le bailleur) contre la jouissance d'un bien immobilier donné en location. Dans les annonces immobilières, le loyer est toujours exprimé en euros HT et HC (hors charges) annuel et par m². Dans les baux commerciaux, il sera réglé par avance (terme à échoir) et par trimestre mojoré des taxes en vigueur (19.60 %).


MAÎTRE d'OUVRAGE :
Personne physique ou morale pour le compte de laquelle est exécuté un ouvrage. Elle finance l'opération, c'est en général de propriétaire (sauf dans la construction neuve où il s'agit souvent d'un promoteur immobilier).


MAÎTRE d'OEUVRE :
Personne ou entreprise (architecte, constructeur, responsable de chantier ..) chargée par le maître d'ouvrage de concevoir, coordonner, diriger, surveiller la réalisation d'une construction.


MANDAT :
Acte par lequel une personne (le mandant) donne à une autre (le mandataire) le pouvoir d'accomplir en son nom et pour son compte un ou plusieurs actes juridiques : vente, achat, location .... La détention d'un mandat est obligatoire pour les agents immobiliers et administrateurs de biens pour mettre un bien en vente ou à la location ou pour le gérer.


MANDAT EXCLUSIF DE VENTE :
Contrat par lequel le propriétaire d'un bien immobilier charge exclusivement et pour une durée limitée un agent immobilier de vendre son bien.